Exposé wird nicht Vertragsinhalt

OLG Köln, Urteil vom 23.11.2016 - 11 U 173/15,
BGH, Beschluss vom 30.5.2017 – VII ZR 302/16

Sachverhalt
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft macht gegenüber dem Bauträger Minderungsansprüche geltend, weil die Klinkerfassade, die Farbgebung der Holzbauteile, die Balkonbrüstung und das Garagentor optisch von den Darstellungen des Exposés abweichen. Das Exposé ist nicht in die notarielle Urkunde einbezogen worden. Der Bauträger verwehrt sich gegen eine entsprechende Verurteilung, da seiner Ansicht nach keine Mängel vorliegen, die zu einer Minderung berechtigen würden.


Rechtliches
Die Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft wurde abgewiesen. Nach Auffassung des Gerichts ist die visuelle Umsetzung des Bauvorhabens im Exposé nicht alleiniger Maßstab des bauvertraglich Geschuldeten. Grafische Darstellungen in einem Exposé stellen keine Verbindlichkeiten da, wenn diese nicht Bestandteil der notariellen Urkunde geworden sind.


Praxishinweis
Es gilt zu beachten, dass diese Rechtsprechung für einen Vertrag erging, der vor dem 1.1.2018 beurkundet wurde. Seit dem 1.1.2018 gilt das neue Bauvertragsrecht. Für Bauträgerverträge, die seit diesem Datum geschlossen wurden, ist zu berücksichtigen, dass bei unvollständigen oder unklaren Baubeschreibungen das Vertragssoll unter Berücksichtigung sämtlicher vertragsbegleitender Umstände auszulegen und zu bestimmen ist, § 650u Abs. 1 Satz 2, § 650k Abs. 2 Satz 1 BGB. Dies hat zur Folge, dass Exposés und Prospekte zu den vertragsbegleitenden Umständen, die bei der Auslegung des Bausolls eines Bauträgervertrags zu berücksichtigen sind, gelten. Wichtig ist jedoch, dass dies weiterhin lediglich für Baubeschreibungen gilt, die unvollständig oder unklar sind. Weicht hingegen die notariell beurkundete Baubeschreibungen von den vorvertraglichen Angaben ab, ist diese aber in sich klar, verständlich und vollständig abgefasst, so gilt das beurkundete als das geschuldete Bausoll. In diesem Fall gilt auch weiterhin, dass das Exposé nicht das Vertragssoll widerspiegelt.