Abschlagszahlung bei wesentlichen Mängeln nach neuem und altem Baurecht
OLG München, Urteil vom 13.01.2016, Aktenzeichen 28 U 2481/15 (Nichtzulassungsbeschwerde vom BGH zurückgewiesen, Aktenzeichen VII ZR 28/16)

Sachverhalt:

Der Bauherr beauftragte vor dem 01.01.2018 ein Bauunternehmen mit Ausführung von Fassadenarbeiten. Nach Fertigstellung der Arbeiten verlangte das Bauunternehmen vom Bauherren seinen Werklohn. Nachdem der Bauherr nicht zahlte, erhob das Bauunternehmen Klage auf ausstehenden Werklohn. Das Landgericht München wies die Klage ab, da die Fassadenarbeiten nicht abgenommen seien und damit die Fälligkeit des Werklohnes noch nicht vorliege. Ebenso sei auch eine Abnahme nicht ausnahmsweise entbehrlich, nachdem die Fassadenarbeiten erhebliche Mängel aufweisen würden. Im Berufungsverfahren macht der Bauunternehmer nun geltend, dass er seine Klage hilfsweise auf seinen Anspruch auf Abschlagszahlungen und nicht nur auf die Schlussrechnung gestützt habe. Schließlich hinge die Fälligkeit einer Abschlagszahlung nicht von der Abnahme der Werkleistung ab. Ist die Ansicht des Bauunternehmens zutreffend?

Entscheidung:

Das OLG wies die Berufung des Bauunternehmens zurück. Nachdem der Bauvertrag vor dem 01.01.2018 abgeschlossen wurde, gilt § 632a BGB (Regelung zur Abschlagszahlungen) in der bis dahin geltende Fassung. Hierin heißt es, dass Abschlagszahlung wegen unwesentlicher Mängel nicht verweigert werden dürfen. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass bei wesentlichen Mängeln von vornherein kein Anspruch auf Abschlagszahlung besteht. Nachdem die Fassadenarbeiten weiterhin erhebliche Mängel aufwiesen, konnte der Bauunternehmer auch nicht hilfsweise seine Vergütung auf Abschlagszahlungen stützen.

Praxishinweis:

Nach dem am 01.01.2018 in Kraft getretenen neuen Baurecht hat sich die Rechtslage nunmehr zugunsten des Bauunternehmers geändert. Gemäß § 632a Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Bauherr bei nicht vertragsgemäßer Leistung nunmehr dazu berechtigt, die Zahlung eines angemessenen Teils des Abschlages zu verweigern. Angemessen ist in der Regel das Doppelte der Mangelbeseitigungskosten. Dies bedeutet jedoch, dass der Bauherr auch bei wesentlichen Mängeln nicht die vollständige Abschlagszahlung verweigern kann, wenn die Abschlagszahlung höher ist als das Doppelte der Mangelbeseitigungskosten. Somit ist auch bei wesentlichen Mängeln lediglich die Höhe der Abschlagszahlung in Höhe der doppelten Mangelbeseitigungskosten zu reduzieren.

Für den VOB/B-Vertrag hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden, dass ein Bauunternehmer sich hilfsweise auf den Abschlagszahlungsanspruch stützen kann, wenn der Auftraggeber die Abnahme und Abnahmereife bestreitet (BGH IBR 2000, 479). Dies ist nunmehr auch beim BGB-Vertrag möglich. Ungeklärt ist jedoch weiterhin, ob bei Mängeln der Werkleistung der Anspruch auf Abschlagszahlung in voller Höhe besteht (also so, als wenn der Unternehmer mangelfrei geleistet hätte) und der Besteller dem Anspruch tatsächlich ein Zurückbehaltungsrecht entgegenhalten kann (so wird dies bei VOB/B-Verträgen gehandhabt) oder ob der Anspruch auf Abschlagszahlung schon dem Grunde nach besteht, nur gekürzt um das Doppelte der Mangelbeseitigungskosten. Dies muss gerichtlich noch entschieden werden.

OLG Frankfurt, Urteil vom 19.09.2018, Aktenzeichen 29 U 152/17

Sachverhalt:

Der Bauherr beauftragte ein Bauunternehmen mit der Errichtung einer Stahlwangenwendeltreppe mit hölzernen Trittstu-fen in seinem Wohnhaus. Die unterste Treppenstufe wurde um 6 mm niedriger ausgeführt als in der bei Abnahme gel-tenden DIN-Norm vorgeschrieben. Der Bauherr forderte daraufhin den Bauunternehmer dazu auf, diesen Mangel zu be-seitigen. Der Bauunternehmer lehnte dies aus Kostengründen ab. Um die Mängel an der streitgegenständlichen Treppe zu beseitigen, müsste die Treppe insgesamt erneuert werden. Der Bauunternehmer verklagte den Bauherren auf aus-stehenden Werklohn. Der Bauherr rechnete gegenüber dem Werklohnanspruch des Bauunternehmens mit einem An-spruch auf Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung auf. Zu Recht?

Entscheidung:

Das OLG hat der Klage des Bauunternehmens auf ausstehenden Werklohn stattgegeben und die Aufrechnung des Bau-herren zurückgewiesen. Nach Ansicht des OLG ist die Treppe grundsätzlich mangelhaft, da zum Zeitpunkt der Abnahme die Tritthöhe der ersten Treppenstufe nicht innerhalb der Toleranzen der entsprechenden DIN-Norm lag. Der Bauunter-nehmer kann die Nacherfüllung jedoch gemäß § 635 Abs. 3 BGB wegen Unverhältnismäßigkeit verweigern. Das OLG begründet die Unverhältnismäßigkeit damit, dass die Höhenabweichungen beim Begehen der Treppe kaum wahrnehm-bar und nicht störend sind. Dem gegenüber steht ein erheblicher Mangelbeseitigungsaufwand, nämlich die komplette Neuerrichtung der Stahlwangenwendeltreppe. Im Rahmen der Abwägung der Unverhältnismäßigkeit der Nacherfüllung hat das OLG auch berücksichtigt, dass die einschlägige DIN-Norm nach der Abnahme dahingehend geändert wurde, dass die vorliegende Höhenabweichung nicht zu beanstanden ist.

Praxishinweis:

Das OLG liegt mit der Aussage zur Mangelhaftigkeit auf der Linie der ständigen Rechtsprechung, wonach es zur Beurtei-lung eines Mangels auf den Zeitpunkt der Abnahme ankommt. Beachtlich ist jedoch die Aussage des OLGs, dass im Rahmen der Abwägung nach § 635 Abs. 3 BGB (Unverhältnismäßigkeit der Nacherfüllung) zu berücksichtigen ist, ob sich die anerkannten Regeln der Bautechnik nach der Abnahme geändert haben. Sollte die Werkleistung nun tatsächlich den nach Abnahme geltenden anerkannten Regeln der Technik entsprechen, ist das Werk zwar weiterhin mangelhaft, jedoch kann dies zu einer Unverhältnismäßigkeit der Mangelbeseitigung führen.

Inanspruchnahme des Subunternehmers durch den Generalunternehmer nur mit unverjährten Mängelansprüchen
OLG Nürnberg, Urteil vom 13.01.2016, Aktenzeichen 2 U 609/15 (Nichtzulassungsbeschwerde vom BGH zurückgewiesen, Aktenzeichen VII ZR 36/16)

Sachverhalt:

Zur Renovierung eines Bestandsgebäudes beauftragte ein Bauträger ein Subunternehmen mit Arbeiten an einem Glasdach über den ehemaligen Innenhof des Gebäudes. Als die Abnahme durchgeführt wurde, behielt sich der Bauträger Mängel wegen der Abdichtung des Glasdaches vor. Das Anwesen wurde vom Bauträger schließlich in Wohneigentum aufgeteilt und die jeweiligen Einheiten veräußert. Mängel am Glasdach wurden durch den Subunternehmer nicht beseitigt. Im Jahr 2009 verklagte der Bauträger den Subunternehmer auf Zahlung eines Vorschusses zur Mangelbeseitigung in Höhe von 39.000,00 €. Nachdem das Urteil rechtskräftig wurde, zahlte der Subunternehmer an den Bauträger den Betrag von 39.000,00 €. Nachdem der Bauträger die Mängel am Glasdach nach über einem Jahr nicht beseitigt hatte, verklagte der Subunternehmer den Bauträger auf Rückzahlung des Kostenvorschusses. Gegenüber diesem Rückzahlungsanspruch rechnete der Bauträger in gleicher Höhe mit einem Schadensersatzanspruch auf, mit dem er jetzt die Mängelbeseitigungskosten geltend macht. Zu Recht?

Entscheidung:

Nein. Der Rückzahlungsanspruch ist nicht durch Aufrechnung des Bauträgers mit dem Schadensersatzanspruch erloschen. Nach den schadensrechtlichen Grundsätzen des Vorteilsausgleichs gegenüber dem Unternehmer kann der Bauträger seinen Schadensersatzanspruch nicht mehr geltend machen. Schließlich muss der Bauträger seinerseits nicht mehr damit rechnen von der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Mängelansprüche in Anspruch genommen zu werden, da solche Mängelansprüche bereits verjährt sind. Im Falle einer Leistungskette, d. h. Bauherr, Haupt- und Subunternehmer, kann der Bauträger (bzw. Hauptunternehmer) die Mängelansprüche, für die er vom Bauherren in Anspruch genommen und für die der Subunternehmer letztlich verantwortlich ist, gegenüber dem Subunternehmer geltend machen. Dies ist jedoch nach den Grundsätzen des Vorteilsausgleichs ausgeschlossen, wenn der Bauträger selbst gegenüber dem Bauherren wegen dieser Mängel nichts (mehr) zu leisten hat.

Praxishinweis:

Das Urteil des OLGs liegt ganz auf der Linie der BGH-Rechtsprechung. Beseitigt der Bauherr den Mangel nicht und behält stattdessen das Werk, kann er nach der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nur im Wege einer sogenannten Vermögensbilanz den Schaden ermitteln, in dem er die Differenz zwischen dem hypothetischen Wert des Werkes ohne Mangel und dem tatsächlichen Wert des Werkes mit Mangel feststellen lässt. Veräußert der Bauherr dagegen das Bauvorhaben, ohne zuvor eine Mangelbeseitigung vorgenommen zu haben, kann er immer noch den Schaden nach dem konkreten Mindererlös bemessen, der dem Bauherren (Veräußerer) durch den Mangel der Sache entstanden ist.

Den Kostenvorschuss konnte der Bauträger nicht mehr geltend machen, da dieser nach ständiger Rechtsprechung ca. 2 Jahre nach dem rechtskräftigen Urteil abzurechnen ist. Diesen Zeitraum hatte der Bauträger verstreichen lassen, ohne den Kostenvorschuss für die Mangelbeseitigung auszugeben und anschließend gegenüber dem Subunternehmer abzurechnen.

OLG Zweibrücken, Urteil vom 02.09.2016, Aktenzeichen 2 U 29/15 (Nichtzulassungsbeschwerde vom BGH zurückgewiesen, Aktenzeichen VII ZR 228/16)

Sachverhalt:

Ein Architekt wurde im Jahr 1993 mit der Planung und Überwachung des Umbaus eines vermieteten Mehrfamilienhauses beauftragt. Die Arbeiten wurden im Jahr 1995 abgeschlossen. Im Januar 1996 erhielt der Bauherr die Honorarschlussrechnung des Architekten. Nach der Übersendung der Honorarschlussrechnung kam es zwischen den Parteien aufgrund zahlreicher Planung- und Bauüberwachungsfehler zum Streit. Ca. zehn Jahre nach Übermittlung der Honorarschlussrechnung erhielt der Bauherr vom Architekten eine weitere Honorarschlussrechnung, mit der der Architekt infolge angeblich höherer anrechenbaren Kosten und einer geänderten Honorarzoneneinordnung nun ein um rund 10.000 € höheres Honorar geltend machte. Gegenüber den gerichtlich geltend gemachten Mängelansprüchen des Bauherren rechnete der Architekt mit seinem neu berechneten Honoraranspruch auf.

Entscheidung:

Das OLG hat die Aufrechnung des Architekten zurückgewiesen. Nach Rechtsprechung des BGH (IBR 2016,18) ist ein Architekt grundsätzlich nicht an eine von ihm bereits erteilte Schlussrechnung gebunden, in der er sein Honorar unvollständig berechnet hat. Schließlich liege in der Erteilung der Schlussrechnung kein Verzicht auf die Geltendmachung weiterer Forderungen. Der Architekt kann vielmehr auf seinen nach den Mindestsätzen berechneten Honoraranspruch in vollem Umfang bestehen.

Nur ausnahmsweise ist der Architekt nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB an seine ursprüngliche Schlussrechnung gebunden. Dies ist dann der Fall, wenn der Auftraggeber auf eine abschließende Berechnung des Honorars vertrauen durfte und er sich im berechtigten Vertrauen auf deren Endgültigkeit schutzwürdiger Weise so eingerichtet hat, dass ihm eine Nachforderung nicht mehr zugemutet werden kann. Im vorliegenden Fall bejahte das OLG einen solchen Vertrauensschutz des Bauherren. Das OLG begründete dies mit dem erheblichen Zeitablauf zwischen der Ursprungsschlussrechnung und der Neuberechnung von ca. zehn Jahren. Überdies hatte der Architekt nach seiner ersten Honorarschlussrechnung mehrfach ausdrücklich schriftlich erklärt, dass er eine abschließende Berechnung gemäß der HOAI vorgenommen habe. Überdies konnte der Bauherr belegen, dass er sich bereits darauf eingerichtet hatte, dass nicht mehr mit weitergehenden Honorarforderungen des Architekten zu rechnen sei.

Praxishinweis:

Damit hat das OLG nochmals die Ansicht des BGH bestätigt, dass grundsätzlich keine Bindung an eine erteilte Honorarschlussrechnung besteht. Vielmehr ist die Bindung an eine ursprüngliche Honorarschlussrechnung die Ausnahme. Bei Schlussrechnungen nach der VOB/B (§ 16 VOB/B) und bei Bauverträgen ab dem 1.1.2018 (§ 650g BGB) beginnt die Verjährungsfrist erst dann, wenn die Schlussrechnung auch prüfbar ist. Dies kann unter Umständen dazu führen, dass die Verjährungsfrist mangels Prüfbarkeit der Schlussrechnung mehrere Jahre nach hinten geschoben wird. Dies wiederum kann der Auftraggeber dadurch verhindern, indem der Auftraggeber den Auftragnehmer eine angemessene Frist zur Stellung eine prüfbare Schlussrechnung setzt. Nach Ablauf dieser Frist muss sich der Auftragnehmer so behandeln lassen, als habe er innerhalb angemessener Frist eine Rechnung tatsächlich erteilt, womit dann die Verjährungsfrist am Ende dieses Jahres zu laufen beginnt (BGH NJW-RR 1986, 1279; BGH NJW-RR 2000,386).

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OLG Köln, Urteil vom 23.11.2016 – 11 U 173/15,
BGH, Beschluss vom 30.5.2017 – VII ZR 302/16

Sachverhalt
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft macht gegenüber dem Bauträger Minderungsansprüche geltend, weil die Klinkerfassade, die Farbgebung der Holzbauteile, die Balkonbrüstung und das Garagentor optisch von den Darstellungen des Exposés abweichen. Das Exposé ist nicht in die notarielle Urkunde einbezogen worden. Der Bauträger verwehrt sich gegen eine entsprechende Verurteilung, da seiner Ansicht nach keine Mängel vorliegen, die zu einer Minderung berechtigen würden.

Rechtliches
Die Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft wurde abgewiesen. Nach Auffassung des Gerichts ist die visuelle Umsetzung des Bauvorhabens im Exposé nicht alleiniger Maßstab des bauvertraglich Geschuldeten. Grafische Darstellungen in einem Exposé stellen keine Verbindlichkeiten da, wenn diese nicht Bestandteil der notariellen Urkunde geworden sind.

Praxishinweis
Es gilt zu beachten, dass diese Rechtsprechung für einen Vertrag erging, der vor dem 1.1.2018 beurkundet wurde. Seit dem 1.1.2018 gilt das neue Bauvertragsrecht. Für Bauträgerverträge, die seit diesem Datum geschlossen wurden, ist zu berücksichtigen, dass bei unvollständigen oder unklaren Baubeschreibungen das Vertragssoll unter Berücksichtigung sämtlicher vertragsbegleitender Umstände auszulegen und zu bestimmen ist, § 650u Abs. 1 Satz 2, § 650k Abs. 2 Satz 1 BGB. Dies hat zur Folge, dass Exposés und Prospekte zu den vertragsbegleitenden Umständen, die bei der Auslegung des Bausolls eines Bauträgervertrags zu berücksichtigen sind, gelten. Wichtig ist jedoch, dass dies weiterhin lediglich für Baubeschreibungen gilt, die unvollständig oder unklar sind. Weicht hingegen die notariell beurkundete Baubeschreibungen von den vorvertraglichen Angaben ab, ist diese aber in sich klar, verständlich und vollständig abgefasst, so gilt das beurkundete als das geschuldete Bausoll. In diesem Fall gilt auch weiterhin, dass das Exposé nicht das Vertragssoll widerspiegelt.

KG, Urteil vom 21.4.2015 – 21 U 195/12,
BGH, Beschluss vom 30.8.2017 – VII ZR 108/15

Sachverhalt
Für die Errichtung eines Bauvorhabens wird ein Architektenbüro von dem Bauträger mit sämtlichen anfallenden Architektenleistungen für die Errichtung von Eigentumswohnungen beauftragt. In den Verkaufsprospekten wird hinsichtlich des Schallschutzes zugesichert, dass diese „den Mindestwerten der DIN“ entsprechen. Hinsichtlich der Mindestanforderungen werden die Normen eingehalten. Geplant und ausgeführt wird daher ein Schalldämmwert gemäß DIN 4109. Die Baufirma meldet Insolvenz an, weshalb die Erwerber das Architektenbüro sowie dessen Gesellschafter unter anderem wegen einem unzureichenden Schallschutz in Anspruch nehmen. Die Erwerber vertreten die Auffassung, dass sie einen Anspruch auf Einhaltung des erhöhten Schallschutzes gemäß Beiblatt 2 der DIN 4109 innehaben.

Rechtliches
Die Erwerber erhalten Recht. Ihnen wird gegen die Architekten ein Anspruch auf Schadensersatz wegen eines zu geringen Schallschutzes zugesprochen. Die Planung der Architekten, welche lediglich die Einhaltung der Schalldämmwerte gemäß der Mindestwerte der DIN 4109 vorsehen, ist unzureichend und damit mangelhaft. Die Erwerber hatten einen Anspruch auf einen erhöhten Schallschutz gemäß Beiblatt 2 der DIN 4109. Das Gericht sprach den Schadensersatzanspruch zu, da die Erwerber nicht auf die verringerte Wohnqualität durch die Nichteinhaltung des erhöhten Schallschutzes hingewiesen wurden. Die DIN 4109 stellt keine anerkannte Regel der Technik für den Schallschutz in Wohnungen dar. Dies führt dazu, dass auch ohne ausdrückliche Vereinbarung die üblichen Qualitäts- und Komfortstandards an den Schalldämmwert erwartet werden können. Dies entspricht jedoch den Anforderungen gemäß dem Beiblatt 2 der DIN 4109, den Anforderungen an den sogenannten „erhöhten Schallschutz nach DIN 4109“.

Praxishinweis
Diese Entscheidung entspricht der gängigen Rechtsprechung des BGH, wonach für Wohnraum die Einhaltung der Anforderungen an den Schallschutz lediglich nach der DIN 4109 nicht als ausreichend entsprechen. Sofern die Anforderungen an den erhöhten Schallschutz gemäß dem Beiblatt 2 der DIN 4109 nicht eingehalten sind, liegt mithin eine mangelhafte Leistung vor.

BGH, Urteil vom 7.2.2018 – VIII ZR 189/17

Sachverhalt


Der Vermieter verklagt seine Mieter auf Zahlung der rückständigen Nachzahlungen aus den Nebenkostenabrech-nungen. Die Mieter bewohnen eine 94 m² große drei-Zimmer-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus des Vermie-ters. Die Gesamtwohnfläche des Hauses beläuft sich auf knapp 720 m². Die Mieter erhielten die Nebenkostenab-rechnung, auf welche sie Vorauszahlungen auf die Betriebskosten geleistet hatten. Die betreffende Jahresab-rechnung weist Verbrauchswerte zulasten der Mieter aus, die 42% bzw. 47 % der jeweils im Heizkreis insgesamt gemessenen Verbrauchseinheiten ausmachen. Die Mieter beanstandeten diese Abrechnungswerte als nicht plau-sibel und bestritten, dass entsprechende Mengen von ihnen verbraucht seien. Deren Forderungen auf Einsicht-nahme in die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der übrigen Wohnungen kam der Vermieter nicht nach.

Der BGH hat in der oben benannten Entscheidung entschieden, dass bei einer Nachforderung von Betriebskosten, die dem Mieter aufgrund entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag auferlegt werden könnten, die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung, d.h. für die richtige Erfassung, die Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, beim Vermieter liege.

Weiter hat der BGH klargestellt, dass der Mieter auch einen Anspruch auf Einsichtnahme in die Abrechnungsunter-lagen der übrigen Mieter habe, sofern dies zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Aufwendungen erforderlich ist. Dies gelte hinsichtlich der Heizkosten deshalb, um sich Klarheit verschaffen zu können, ob bei einer – wie im vorliegenden Streitfall – verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswerte die Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnung mit dem Gesamtverbrauch übereinstimmt. Dies ist erforderlich, um zu überprüfen, ob die Werte plausibel sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen.

Praxishinweis


Der BGH ist mit dieser vorliegenden Entscheidung der Ansicht gefolgt, dass hinsichtlich der Beweislastregelung für die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung die im Zivilrecht geltenden allgemeinen Beweislastregelungen anzuwenden sind. Dies bedeutet, dass jede Partei, die den Eintritt einer Rechtsfolge geltend macht, auch deren Voraussetzungen entsprechend zu beweisen hat. Der Vermieter trifft demnach grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast für seine wirksame Umlagevereinbarung und alle Voraussetzungen der Nachforderung, insbesondere der Richtigkeit der Kostenansätze. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass der Vermieter die Richtigkeit der Be-triebskostenabrechnung erst auf wirksames Bestreiten durch den Vermieter zu beweisen hat. Bis zu diesem Zeit-punkt muss der Vermieter daher nur schlüssig darlegen, dass er eine ordnungsgemäße Abrechnung erstellt hat und dass sich aus dieser Abrechnung ein Zahlungsanspruch ergibt.

Der Mieter kann zum Zwecke der Überprüfung der Abrechnung daher von seinem Einsichtnahmerecht in die Ab-rechnungsunterlagen Gebrauch machen. Wird ihm dieses Einsichtnahmerecht verwehrt, steht ihm ein Zurückbe-haltungsrecht hinsichtlich der Nachforderung des Vermieters sowie der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zu.

Beschlusskompetenz von Untergemeinschaften für den Beschluss von Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen unter Ausschluss der übrigen Eigentümer
BGH, Urteil vom 10.11.2017 – V ZR 184/16

Es liegt eine Wohnungseigentümergemeinschaft vor, die aus mehreren Häusern gebildet wurde, für die jeweils Untergemeinschaften bestehen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus Haus A, Haus B und Haus C nebst einer Hofgarage. Gemäß der Gemeinschaftsordnung bilden sie verwaltungs- und abrechnungsmäßig jeweils selbstständige Untergemeinschaften, die im Ergebnis so behandelt werden sollen, als wenn sie drei juristisch voneinander unabhängige Eigentümergemeinschaften wären, ohne dass damit jedoch dingliche verselbständigte Untergemeinschaften begründet werden. Die jeweiligen Eigentümer der Untergemeinschaften wurden durch die Teilung durch die Gemeinschaftsordnung berechtigt, sämtliche Entscheidungen, die ausschließlich ihre Gebäude bzw. die Garagen betreffen, allein unter Ausschluss der anderen Eigentümer zu treffen. Sie wurden weiter befugt, zu eigenen Eigentümerversammlungen zu laden und Beschlüsse mit Wirkung für die Untergemeinschaft zu fassen. Sämtliche Lasten und Kosten sind, soweit möglich, für die drei Untergemeinschaften getrennt zu ermitteln und entsprechend abzurechnen. Jede Untergemeinschaft soll somit selbstständig verwaltet werden, wie es gesetzlich zulässig und tatsächlich möglich ist. Diese Regelungen können gemäß der Gemeinschaftsordnung auch nur einstimmig abgeändert werden.

Es erfolgten zwei Eigentümerversammlungen, sowohl für die Eigentümergemeinschaft A als auch B. Im Rahmen der Eigentümerversammlung zur Untergemeinschaft A wurde beschlossen, dass ein Unternehmen mit der teilweisen Erneuerung des Putzes an einem zu dieser Untergemeinschaft gehörenden Gebäude beauftragt wird. Der Kostenrahmen wurde festgelegt und die Finanzierung aus der Instandhaltungsrücklage beschlossen.

Auf der Eigentümerversammlung zu Untergemeinschaft B wurde beschlossen, dass das gleiche Unternehmen mit der Beseitigung der Ursache von Feuchtigkeitsschäden beauftragt wird, die in einer zu dieser Untergemeinschaft gehörenden Wohnung auftreten. Auch hier wurde ein Kostenrahmen festgelegt und die Finanzierung „über die laufenden Kosten“ beschlossen.

Gegen diese Beschlüsse wurde eine Anfechtungsklage erhoben, die vom Amtsgericht abgewiesen wurde. Die Berufung des Klägers hat das Landgericht zurückgewiesen und die Revision zugelassen, allerdings auf die Frage beschränkt, ob der Untergemeinschaft für die genannten Beschlüsse eine Beschlusskompetenz zustünde. Mit der Revision wurde sodann das Ziel weiterverfolgt, die Nichtigkeit dieser Beschlüsse festzustellen bzw. die Ungültigkeit zu erklären.

Die Revision hatte keinen Erfolg. Der BGH entschied, dass der Kläger zwar gemäß § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG befugt war, die in den Untergemeinschaften A und B gefassten Beschlüsse für ungültig erklären zu lassen. Diese Befugnis käme einem Wohnungseigentümer ungeachtet seiner Zugehörigkeit zu der jeweiligen Untergemeinschaft insoweit zu, als er geltend macht, deren Mitgliedern fehle es an einer entsprechenden Beschlusskompetenz.

Die Klage war auch gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu erheben, auch wenn der Kläger lediglich Beschlüsse angreift, die von den einzelnen Untergemeinschaften gefasst wurden.

Die Revision blieb jedoch erfolglos, da nach Auffassung des Bundesgerichtshofs die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 21 Abs. 1 WEG grundsätzlich den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustünde. § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG sehe jedoch vor, dass die Wohnungseigentümer auch von den Vorschriften des Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen könnten. Dies ermögliche es in einer Gemeinschaftsordnung im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, Untergemeinschaften mit eigener Verwaltungszuständigkeit und selbständiger Beschlusskompetenz ihrer Mitglieder zu errichten.

Durch die Gemeinschaftsordnung wurde den Mitgliedern der Untergemeinschaften die Befugnis eingeräumt, sämtliche Entscheidungen, die ausschließlich ihre Gebäude betreffen, unter Ausschluss der anderen Eigentümer zu treffen, eigene Eigentümerversammlungen durchzuführen und Beschlüsse mit Wirkung für die Untergemeinschaft zu fassen.

Eine solche Regelung in den Gemeinschaftsordnungen ist nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes wirksam. Durch die Gemeinschaftsordnung für eine Mehrhausanlage kann den Mitgliedern der für einzelne Gebäude oder Gebäudekomplexe gebildeten Untergemeinschaften die Kompetenz eingeräumt werden, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Instandhaltungs,-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen zu beschließen, die ein zu der jeweiligen Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen, wenn zugleich bestimmt wird, dass die durch diese Maßnahmen verursachten Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der jeweiligen Eigentümergemeinschaft zu tragen sind.

Praxishinweis


Durch diese Entscheidung wird den Untergemeinschaften die Möglichkeit eingeräumt, Regelungen, die lediglich ihre Gebäude betreffen, separat, ohne Einbeziehung der übrigen Untergemeinschaften, zu beschließen. Voraussetzung ist jedoch, dass dies in der Gemeinschaftsordnung so vorgesehen wurde.

Zu berücksichtigen ist jedoch, dass ein solcher Beschluss im Außenverhältnis zu einer Verpflichtung der Gesamtgemeinschaft und zu einer Haftung aller Miteigentümer führt. Dies bedeutet, dass die Haftung auch die betrifft, die an der Untergemeinschaft nicht beteiligt sind. Dies folgt daraus, dass Untergemeinschaften selbst nicht rechtsfähig sind, sondern nur die (Gesamt-)Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Hausverwaltung, die die Beschlüsse der Untergemeinschaft mithin umzusetzen hat, beauftragt mithin die entsprechenden Unternehmen namens und im Auftrag der Gesamtgemeinschaft. Im Innenverhältnis sind die entsprechenden Kosten jedoch sodann lediglich durch die einzelnen Untergemeinschaften zu tragen.

Im Falle einer Beschlussanfechtung ist daher auch zu beachten, dass die Anfechtung des Beschlusses mithin gegen die übrigen Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten ist und nicht lediglich gegen die einzelnen Wohnungseigentümer der Untergemeinschaft.

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