Kauf einer gebrauchten Immobilie
Obwohl man beim Kauf einer Immobilie zunächst an einen Kauf vom Bauträger denkt, betreffen die meisten Verkäufe die gebrauchte Immobilie.
Hierbei findet nicht – wie beim Kauf einer Neuimmobilie vom Bauträger -Werkvertragsrecht Anwendung, sondern Kaufvertragsrecht mit der Konsequenz, daß sich eine Reihe abweichender Rechtsfolgen ergeben.
Die wesentlichste Abweichung besteht darin, daß der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie die Gewährleistung vollständig ausschließen kann. Dies gilt lediglich nicht für Mängel, die dem Verkäufer positiv bekannt sind. Auf derartige wesentliche Mängel hat der Verkäufer hinzuweisen. Unterläßt er dies, so treffen ihn die gesamten Rechtsfolgen der Gewährleistung. Dies kann bei wesentlichen Mängeln soweit gehen, daß der gesamte Kaufvertrag durch den Käufer wegen arglistiger Täuschung angefochten werden kann.
Um so wichtiger ist es, die Immobilie genau zu besichtigen und auf eventuelle Mängel zu untersuchen. Auch hierfür sollte man gegebenenfalls, soweit die eigene Fachkenntnis nicht ausreichend ist, die Hilfe eines Fachmannes in Anspruch nehmen.
Für den Fall, daß es sich um eine relativ neue Immobilie handelt, sollte man nicht versäumen, im Kaufvertrag eine Vereinbarung zu treffen, daß eventuell noch gegen den Bauträger und die Baufirmen bestehende Ansprüche, das heißt, Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche an den Käufer abgetreten werden. Nur in diesem Fall ist der Käufer berechtigt, an Stelle des Verkäufers gegen den Bauträger, oder bei Neubau einer Immobilie durch den Verkäufer gegen die Handwerker geltend zu machen. Wird diese Vereinbarung unterlassen, so besteht die Gefahr, daß Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger oder die Handwerker durch den Käufer nicht mehr durchgesetzt werden können, weil keine unmittelbare Vertragsbeziehung des Käufers gegenüber diesem Personenkreis besteht.
Ferner sollte sich der Käufer einer gebrauchten Eigentumswohnung nicht nur auf die Besichtigung der Eigentumswohnung selbst beschränken, sondern das gesamte Gebäude einschließlich des Grundstücks einbeziehen. Auch dort können Mängel bestehen, die zukünftig zu einer finanziellen Mehrbelastung des Käufers führen. Werden nämlich nach dem Kauf durch die Eigentümergemeinschaft Schadenbeseitigungsarbeiten oder Sanierungsarbeiten durchgeführt, so ist der Käufer als neuer Eigentümer verpflichtet, sich entsprechend seinen Anteilen am Gemeinschaftseigentum an diesen Kosten zu beteiligen. Meist verhält es sich so, daß bevorstehende Sanierungsarbeiten geraume Zeit innerhalb der Eigentümergemeinschaft diskutiert werden. Man sollte daher nicht davor zurückschrecken, sich mit der Hausverwaltung oder anderen Eigentümern in Verbindung zu setzen, um von dort Auskunft zu erhalten, ob derartige Sanierungsarbeiten vorgesehen sind, welche Kosten voraussichtlich hiermit verbunden sind und ob eventuell bereits Eigentümerbeschlüsse über die Durchführung von Sanierungsarbeiten herbeigeführt worden sind. Derartige Beschlüsse sind für den Käufer nämlich bindend und er ist verpflichtet, sich auch an den Kosten bereits beschlossener Sanierungsarbeiten zu beteiligen.
Da für den Kaufentschluß auch die zukünftigen finanziellen Belastungen von ausschlaggebender Bedeutung sein können, empfiehlt es sich, bei der Hausverwaltung die letzte Neben- kostenabrechnung einzusehen und die Höhe des laufenden Wohngelds zu erfragen. Aus dieser Abrechnung kann ersehen werden, ob in der Eigentumswohnanlage besonders kostenintensive Positionen enthalten sind.
Sämtliche Absprachen, welche zwischen Verkäufer und Käufer getroffen worden sind, müssen notariell beurkundet werden. Dies betrifft auch sämtliche Zusicherungen, welche der Verkäufer im Bezug auf die Immobilie gegeben hat. Werden derartige Zusicherungen nicht beurkundet, sind sie nicht wirksam.
Keinesfalls sollte man sich auf ein eventuelles Ansinnen des Verkäufers einlassen, einen Teil des Kaufpreises “schwarz” zu bezahlen. Dies führt dazu, daß der gesamte Kaufvertrag nichtig ist. Diese Formunwirksamkeit würde erst durch Eintragung der Auflassung geheilt werden. Allein die Eintragung der Auflassungsvormerkung ist für eine derartige Heilung nicht ausreichend.
Abgesehen davon, daß eine Schwarzgeldzahlung den Tatbestand der Steuerhinterziehung im Hinblick auf die Einsparung eines Teils der Grunderwerbssteuer erfüllt, besteht für den Käufer die Gefahr, daß der Verkäufer dann, wenn er ein günstigeres Angebot durch einen Dritten erhält, sich auf die Unwirksamkeit des Vertrages beruft. In diesem Fall muß die Löschung der Auflassungsvormerkung durch den Käufer bewilligt werden Zug-um-Zug gegen Rückzahlung eines eventuell bereits geleisteten Kaufpreisanteils. Hiergegen kann sich der Käufer selbst dann nicht wehren, wenn es zu der Schwarzgeldzahlung aufgrund einer Anregung des Verkäufers gekommen sein sollte.
Ein wesentliches Risiko besteht in diesen Fällen insbesondere auch dann, wenn die Gemeinde von dem ihr zustehenden Vorkaufsrecht Gebrauch macht. In diesem Fall würde der Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer nicht vollzogen werden. Da Schwarzgeld in der Regel bei Vertragsabschluß bezahlt wird, müßte dies nun zurück verlangt werden. Da keine schriftlichen Unterlagen über diese Zahlung existieren, fällt es dem Käufer schwer, überhaupt zu beweisen, daß er eine Zahlung an den Verkäufer geleistet hatten. Bestreitet dieser den Erhalt der Zahlung, wird ein Nachweis selten zu führen sein. Das Risiko liegt damit allein auf der Seite des Käufers. Selbst wenn der Nachweis der Zahlung gelingt, müßte man nun im Rahmen eines Prozesses vortragen, daß man eine Schwarzgeldabrede getroffen hat, was nicht nur peinlich sein kann, sondern auch zu rechtlichen Schwierigkeiten führt.
Für den Verkäufer besteht das Risiko, daß bei einer Geltendmachung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde diese das Grundstück zu dem notariell ausgewiesenen Betrag erwerben kann. Der Verkäufer muß dann das Grundstück an die Gemeinde verkaufen, ohne den von ihm tatsächlich geforderten Kaufpreis zu erhalten.
Eine weiterer möglicher kostenintensiver Gesichtspunkt ist der der Erschließungskosten. Im notariellen Vertrag wird in der Regel vereinbart, daß die Erschließungskosten, welche von der Gemeinde bis zum Kaufvertragsabschluß abgerechnet sind, durch den Verkäufer und die Erschließungskosten, welche nach Kaufvertragsabschluß abgerechnet werden, durch den Käufer zu tragen sind. Selbst bei Immobilien älteren Baujahrs können nachträglich noch Erschließungskosten entstehen. Hier empfiehlt es sich, bei der Hausverwaltung, eventuell auch bei der Gemeinde anzufragen, ob die bisherigen Erschließungsmaßnahmen bereits vollständig abgerechnet und bezahlt sind und ob im Bereich der Immobilie neue Erschließungsmaßnahmen geplant sind.
Der Kauf einer gebrauchten Immobilie stellt sich im Ergebnis zwar rechtlich einfacher dar, als der einer Neuimmobilie, jedoch ist die Gefahr einer nicht unerheblichen zukünftigen unvorhergesehenen finanziellen Belastung kaum geringer.
Auch hier gilt: Eine umfassende und sorgfältige Information hilft zukünftige finanzielle Überraschungen zu vermeiden.
