Während der Auftraggeber einen Bauvertrag jederzeit kündigen kann, steht das Kündigungsrecht einem Unternehmer nur unter bestimmten Voraussetzungen zu. Eine Kündigung nach BGB-Bauvertrag kann nur erfolgen, wenn
der Auftraggeber seine Mitwirkungspflichten verletzt und
der Unternehmer dem Auftraggeber eine angemessene Frist zur Nachholung der Handlung verbunden mit der Erklärung gesetzt hat, dass er den Vertrag kündigt, wenn diese Handlung nicht innerhalb der Frist vorgenommen wird.
Läuft diese Frist fruchtlos ab, so gilt der Bauvertrag als aufgehoben.
Mitwirkungshandlungen des Auftraggebers sind zum Beispiel:
- Herbeiführung aller öffentlich-rechtlichen Genehmigungen und Erlaubnisse
- Aufrechterhaltung der allgemeinen Ordnung auf der Baustelle
- Pflicht zur Koordination aller am Bau Beteiligten
- Bereitstellung des Baugrundstücks
- Erbringung der notwendigen Vorarbeiten
- Bereitstellen von Plänen und sonstigen für die Ausführung erforderlichen Unterlagen.
Die VOB gibt dem Bauunternehmer in § 9 zwei weitere Kündigungsmöglichkeiten, nämlich wenn der Auftraggeber eine ihm obliegende Handlung unterlässt und dadurch den Auftragnehmer außerstande setzt, die Leistung auszuführen oder
wenn der Auftraggeber eine fällige Zahlung nicht leistet oder sonst in Schuldnerverzug gerät.
Darüber hinaus ist eine Kündigung des Auftragnehmers immer aus wichtigem Grund zulässig. Auch hier stellt sich regelmäßig die Frage, ob ein wichtiger Grund tatsächlich vorliegt. Dieser wird dann beispielsweise angenommen,
wenn der Auftraggeber darauf besteht, dass eine Bauleistung in bestimmter Form ausgeführt wird, die tatsächlich zu einem Mangel führen würde
wenn der Bauherr in größerem Umfang Arbeiten schwarz durch Mitarbeiter des Unternehmers ausführen lässt
wenn der Bauherr insolvent wird und Insolvenzantrag stellt wenn der Bauherr fällige Zahlungen nachhaltig und endgültig verweigert.
Die Kündigung hat nach den Vorschriften der VOB zwingend schriftlich zu erfolgen. Hat der Werkunternehmer wirksam aus wichtigem Grund gekündigt, so ist er berechtigt, die von ihm bereits erbrachten Leistungen vertragsgemäß abzurechnen und darüber hinaus Schadensersatz geltend zu machen hinsichtlich der Beträge, die auf die noch nicht erbrachten Leistungen entfallen. Hierbei muss er die Grundlagen der Berechnung des Entschädigungsanspruchs darlegen, also Aufwendungen herausrechnen, die er sich durch die Nichtausführung der Restarbeiten erspart hat.
