Beschlusskompetenz von Untergemeinschaften für den Beschluss von Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen unter Ausschluss der übrigen Eigentümer
BGH, Urteil vom 10.11.2017 – V ZR 184/16
Es liegt eine Wohnungseigentümergemeinschaft vor, die aus mehreren Häusern gebildet wurde, für die jeweils Untergemeinschaften bestehen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus Haus A, Haus B und Haus C nebst einer Hofgarage. Gemäß der Gemeinschaftsordnung bilden sie verwaltungs- und abrechnungsmäßig jeweils selbstständige Untergemeinschaften, die im Ergebnis so behandelt werden sollen, als wenn sie drei juristisch voneinander unabhängige Eigentümergemeinschaften wären, ohne dass damit jedoch dingliche verselbständigte Untergemeinschaften begründet werden. Die jeweiligen Eigentümer der Untergemeinschaften wurden durch die Teilung durch die Gemeinschaftsordnung berechtigt, sämtliche Entscheidungen, die ausschließlich ihre Gebäude bzw. die Garagen betreffen, allein unter Ausschluss der anderen Eigentümer zu treffen. Sie wurden weiter befugt, zu eigenen Eigentümerversammlungen zu laden und Beschlüsse mit Wirkung für die Untergemeinschaft zu fassen. Sämtliche Lasten und Kosten sind, soweit möglich, für die drei Untergemeinschaften getrennt zu ermitteln und entsprechend abzurechnen. Jede Untergemeinschaft soll somit selbstständig verwaltet werden, wie es gesetzlich zulässig und tatsächlich möglich ist. Diese Regelungen können gemäß der Gemeinschaftsordnung auch nur einstimmig abgeändert werden.
Es erfolgten zwei Eigentümerversammlungen, sowohl für die Eigentümergemeinschaft A als auch B. Im Rahmen der Eigentümerversammlung zur Untergemeinschaft A wurde beschlossen, dass ein Unternehmen mit der teilweisen Erneuerung des Putzes an einem zu dieser Untergemeinschaft gehörenden Gebäude beauftragt wird. Der Kostenrahmen wurde festgelegt und die Finanzierung aus der Instandhaltungsrücklage beschlossen.
Auf der Eigentümerversammlung zu Untergemeinschaft B wurde beschlossen, dass das gleiche Unternehmen mit der Beseitigung der Ursache von Feuchtigkeitsschäden beauftragt wird, die in einer zu dieser Untergemeinschaft gehörenden Wohnung auftreten. Auch hier wurde ein Kostenrahmen festgelegt und die Finanzierung „über die laufenden Kosten“ beschlossen.
Gegen diese Beschlüsse wurde eine Anfechtungsklage erhoben, die vom Amtsgericht abgewiesen wurde. Die Berufung des Klägers hat das Landgericht zurückgewiesen und die Revision zugelassen, allerdings auf die Frage beschränkt, ob der Untergemeinschaft für die genannten Beschlüsse eine Beschlusskompetenz zustünde. Mit der Revision wurde sodann das Ziel weiterverfolgt, die Nichtigkeit dieser Beschlüsse festzustellen bzw. die Ungültigkeit zu erklären.
Die Revision hatte keinen Erfolg. Der BGH entschied, dass der Kläger zwar gemäß § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG befugt war, die in den Untergemeinschaften A und B gefassten Beschlüsse für ungültig erklären zu lassen. Diese Befugnis käme einem Wohnungseigentümer ungeachtet seiner Zugehörigkeit zu der jeweiligen Untergemeinschaft insoweit zu, als er geltend macht, deren Mitgliedern fehle es an einer entsprechenden Beschlusskompetenz.
Die Klage war auch gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu erheben, auch wenn der Kläger lediglich Beschlüsse angreift, die von den einzelnen Untergemeinschaften gefasst wurden.
Die Revision blieb jedoch erfolglos, da nach Auffassung des Bundesgerichtshofs die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 21 Abs. 1 WEG grundsätzlich den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustünde. § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG sehe jedoch vor, dass die Wohnungseigentümer auch von den Vorschriften des Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen könnten. Dies ermögliche es in einer Gemeinschaftsordnung im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, Untergemeinschaften mit eigener Verwaltungszuständigkeit und selbständiger Beschlusskompetenz ihrer Mitglieder zu errichten.
Durch die Gemeinschaftsordnung wurde den Mitgliedern der Untergemeinschaften die Befugnis eingeräumt, sämtliche Entscheidungen, die ausschließlich ihre Gebäude betreffen, unter Ausschluss der anderen Eigentümer zu treffen, eigene Eigentümerversammlungen durchzuführen und Beschlüsse mit Wirkung für die Untergemeinschaft zu fassen.
Eine solche Regelung in den Gemeinschaftsordnungen ist nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes wirksam. Durch die Gemeinschaftsordnung für eine Mehrhausanlage kann den Mitgliedern der für einzelne Gebäude oder Gebäudekomplexe gebildeten Untergemeinschaften die Kompetenz eingeräumt werden, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Instandhaltungs,-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen zu beschließen, die ein zu der jeweiligen Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen, wenn zugleich bestimmt wird, dass die durch diese Maßnahmen verursachten Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der jeweiligen Eigentümergemeinschaft zu tragen sind.
Praxishinweis
Durch diese Entscheidung wird den Untergemeinschaften die Möglichkeit eingeräumt, Regelungen, die lediglich ihre Gebäude betreffen, separat, ohne Einbeziehung der übrigen Untergemeinschaften, zu beschließen. Voraussetzung ist jedoch, dass dies in der Gemeinschaftsordnung so vorgesehen wurde.
Zu berücksichtigen ist jedoch, dass ein solcher Beschluss im Außenverhältnis zu einer Verpflichtung der Gesamtgemeinschaft und zu einer Haftung aller Miteigentümer führt. Dies bedeutet, dass die Haftung auch die betrifft, die an der Untergemeinschaft nicht beteiligt sind. Dies folgt daraus, dass Untergemeinschaften selbst nicht rechtsfähig sind, sondern nur die (Gesamt-)Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Hausverwaltung, die die Beschlüsse der Untergemeinschaft mithin umzusetzen hat, beauftragt mithin die entsprechenden Unternehmen namens und im Auftrag der Gesamtgemeinschaft. Im Innenverhältnis sind die entsprechenden Kosten jedoch sodann lediglich durch die einzelnen Untergemeinschaften zu tragen.
Im Falle einer Beschlussanfechtung ist daher auch zu beachten, dass die Anfechtung des Beschlusses mithin gegen die übrigen Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten ist und nicht lediglich gegen die einzelnen Wohnungseigentümer der Untergemeinschaft.
