BGH, Urteil vom 7.2.2018 – VIII ZR 189/17
Sachverhalt
Der Vermieter verklagt seine Mieter auf Zahlung der rückständigen Nachzahlungen aus den Nebenkostenabrech-nungen. Die Mieter bewohnen eine 94 m² große drei-Zimmer-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus des Vermie-ters. Die Gesamtwohnfläche des Hauses beläuft sich auf knapp 720 m². Die Mieter erhielten die Nebenkostenab-rechnung, auf welche sie Vorauszahlungen auf die Betriebskosten geleistet hatten. Die betreffende Jahresab-rechnung weist Verbrauchswerte zulasten der Mieter aus, die 42% bzw. 47 % der jeweils im Heizkreis insgesamt gemessenen Verbrauchseinheiten ausmachen. Die Mieter beanstandeten diese Abrechnungswerte als nicht plau-sibel und bestritten, dass entsprechende Mengen von ihnen verbraucht seien. Deren Forderungen auf Einsicht-nahme in die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der übrigen Wohnungen kam der Vermieter nicht nach.
Der BGH hat in der oben benannten Entscheidung entschieden, dass bei einer Nachforderung von Betriebskosten, die dem Mieter aufgrund entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag auferlegt werden könnten, die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung, d.h. für die richtige Erfassung, die Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, beim Vermieter liege.
Weiter hat der BGH klargestellt, dass der Mieter auch einen Anspruch auf Einsichtnahme in die Abrechnungsunter-lagen der übrigen Mieter habe, sofern dies zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Aufwendungen erforderlich ist. Dies gelte hinsichtlich der Heizkosten deshalb, um sich Klarheit verschaffen zu können, ob bei einer – wie im vorliegenden Streitfall – verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswerte die Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnung mit dem Gesamtverbrauch übereinstimmt. Dies ist erforderlich, um zu überprüfen, ob die Werte plausibel sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen.
Praxishinweis
Der BGH ist mit dieser vorliegenden Entscheidung der Ansicht gefolgt, dass hinsichtlich der Beweislastregelung für die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung die im Zivilrecht geltenden allgemeinen Beweislastregelungen anzuwenden sind. Dies bedeutet, dass jede Partei, die den Eintritt einer Rechtsfolge geltend macht, auch deren Voraussetzungen entsprechend zu beweisen hat. Der Vermieter trifft demnach grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast für seine wirksame Umlagevereinbarung und alle Voraussetzungen der Nachforderung, insbesondere der Richtigkeit der Kostenansätze. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass der Vermieter die Richtigkeit der Be-triebskostenabrechnung erst auf wirksames Bestreiten durch den Vermieter zu beweisen hat. Bis zu diesem Zeit-punkt muss der Vermieter daher nur schlüssig darlegen, dass er eine ordnungsgemäße Abrechnung erstellt hat und dass sich aus dieser Abrechnung ein Zahlungsanspruch ergibt.
Der Mieter kann zum Zwecke der Überprüfung der Abrechnung daher von seinem Einsichtnahmerecht in die Ab-rechnungsunterlagen Gebrauch machen. Wird ihm dieses Einsichtnahmerecht verwehrt, steht ihm ein Zurückbe-haltungsrecht hinsichtlich der Nachforderung des Vermieters sowie der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zu.
