Kündigung eines Mietvertrags bei Anmietung von einem Nießbrauchsberechtigten
BGH Urteil vom 20.10.2010, AZ: VII ZR 25/09
Im vorliegenden Fall hatte ein Vater seinen Söhnen das Eigentum an einem Grundstück mit Gebäude eingeräumt, sich selbst jedoch den Nießbrauch vorbehalten. Nach Einräumung des Nießbrauchs schloss er mit einem Pächter einen Mietvertrag über eine Gaststätte, in dem das ordentliche Kündigungsrecht des Vermieters ausgeschlossen war, und zwar solange, solange die Gaststätte betrieben wurde.
In der Folgezeit verstarb der nießbrauchsberechtigte Vater und wurde von seinen Söhnen und von weiteren Personen beerbt.
Daraufhin kündigte der Grundstückseigentümer den Mietvertrag. Der Mieter erhob Klage auf Feststellung, dass diese Kündigung unwirksam ist.
Der BGH hat die Klage abgewiesen. Grundsätzlich verhält es sich so, dass nach § 1056 Abs. 1 BGB im Falle des Todes eines Nießbrauchsberechtigten der Grundstückseigentümer in die Position des Nießbrauchsberechtigten eintritt, demnach Vermieter der Mietsache wird. Nach § 1056 Abs. 2 steht ihm jedoch ein Sonderkündigungsrecht zu. Er ist nämlich auch dann, wenn das Kündigungsrecht ausgeschlossen ist oder auch wenn es sich um einen Wohnungsmietvertrag handelt, berechtigt, auch ohne vorliegen von Kündigungsgründen, den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Dies bedeutet, dass es grundsätzlich ein Risiko darstellt, wenn die Anmietung einer Wohnung oder eines Gewerbeobjekts von einem Nießbrauchsberechtigten erfolgt.
Dieses außerordentliche Kündigungsrecht soll nur dann nicht bestehen, wenn der Nießbraucher von dem Grundstückseigentümer allein beerbt wird, weil er aufgrund der Gesamtrechtsnachfolge dann in vollem Umfang in die Vermieterposition einrückt.
Im vorliegenden Fall war zwar der Grundstückseigentümer Miterbe des Nießbrauchers, er war aber nicht Alleinerbe. Vielmehr waren auch andere Personen Miterben, nämlich solche Personen, die an dem Grundstück selbst nicht beteiligt waren. Der BGH argumentierte hier, dass in diesem Fall das Sonderkündigungsrecht, welches oben dargestellt wurde, besteht, weil der Grundstückseigentümer eben nicht alleine Gesamtrechtsnachfolger des Nießbrauchers und Erblassers geworden ist, sondern gemeinsam mit dritten Personen. Die von der Rechtsprechung entwickelte Ausnahme, dass im Falle der alleinigen Beerbung durch den Grundstückseigentümer das Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen sei, greife in diesen Fällen nicht.
