OLG Celle, Urteil vom17.12.1998, AZ 14 U 282/97 Ein Bauträger stellt das Bauwerk verspätet fertig. Der Käufer hat dem Bauträger gegenüber die Geltendmachung der Vertragsstrafe bereits vor der Abnahme schriftlich angekündigt, worauf diesem der Bauträger dem Erwerber eine Schadensersatzforderung von 15,00 DM je Quadratmeter im Monat bestätigt, weitere Schadensersatzansprüche aber ablehnt. Bei der kurze Zeit danach durchgeführten förmlichen Abnahme wiederholt der Erwerber den Vertragsstrafenvorbehalt nicht. Das OLG lässt im Ausnahmefall aufgrund der Bestätigung des Bauträgers die Aufrechnung der Vertragsstrafe gegen die Rechtsvergütung durchgreifen. Hierdurch hätte er zum Ausdruck gebracht, daß die bereits erwirkte Vertragsstrafe im Rahmen der Abrechnung angerechnet werden dürfe. Praxistip: Hier muß höchste Vorsicht angewendet werden. Zum einen betrifft das Urteil einen absoluten Ausnahmefall. Zum anderen ist generell zwingende Voraussetzung der Geltendmachung einer Vertragsstrafe bei einem Vertrag nach VOB/B, daß diese bei der Abnahme vorbehalten wird. Dies kann auch in allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht vollständig ausgeschlossen werden. Bei einer förmlichen Abnahme muß der Vorbehalt in das Abnahmeprotokoll aufgenommen sein. Bei einer fiktiven Abnahme muß der Vorbehalt innerhalb der Frist nach § 12 Nr. 5 VOB/B erklärt werden. Wenn ein Architekt den Vorbehalt erklärt, ist dieser unwirksam, wenn der Architekt so nicht gesondert bevollmächtigt gewesen war, da es sich um eine rechtsgeschäftliche Vertretung des Bauherrn handelt. Die Geltendmachung des Vorbehaltes bei Abnahme muß auch dann erfolgen, wenn mit dem Vertragsstrafenanspruch schon vorher aufgerechnet worden war.
